EN RÉSUMÉ

La réduction d’impôt « Duflot » assouplie, est devenue la Loi « Pinel » pour l’investissement à but locatif. Le taux de la réduction d’impôt, pouvant atteindre les 21%, est déterminée par la durée d’engagement de location.

LE PRINCIPE

La Loi « Pinel » a été mise en place afin d’assouplir le fonctionnement de la réduction d’impôt pour l’investissement locatif. C’est sur l’engagement de location ainsi que sur la qualité du locataire que ces assouplissements portent.

Engagement de Location :

Pour mémoire, pour l’ancienne loi (loi « Duflot »), nous n’avions pas de choix à faire sur l’engagement de location : il était de 9 ans minimum.

Avec la Loi « Pinel », la durée d’engagement de location pourra être choisie par l’acquéreur ; cette durée déterminera son taux de réduction d’impôt. Les investisseurs peuvent décider d’un engagement de location minimum de 6 ou 9 ans. Ils auront la possibilité de proroger de 3 ans à l’issue de leur engagement initial.
L’engagement maximum de location est donc de 12 ans. (Voir le chapitre « détails », plus bas dans cette page, pour plus d’informations).

Qualité du locataire :

Avec la Loi « Duflot », un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du contribuable ne pouvait pas être mis en locataire du bien. La Loi « Pinel » apporte quelques modifications sur ce point : les investisseurs ont le droit de louer à un ascendant ou un descendant n’appartenant pas à son foyer fiscal. La réduction d’impôt est conservée par l’acquéreur dès lors, bien entendu, que les conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées, aussi bien pour un ascendant qu’un descendant.

LES AVANTAGES

Comme nous l’avons expliqué, en fonction du choix de la durée de l’engagement de location, le taux de la réduction d’impôt va varier :

• de 12% si l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
• de 18% pour un engagement de location de 9 ans

Dans le cas de prorogation de l’engagement de location, le taux de la réduction d’impôt est de :

• 6% de réduction d’impôt pour les trois premières années et 3% pour les trois suivantes si l’engagement initial était de 6 ans (nous sommes donc à l’engagement maximum de 12 ans).
• Si l’engagement initial était de 9 ans, vous pouvez proroger de 3 ans et bénéficier de d’un taux de réduction d’impôt de 3%.
• Les investisseurs qui ont choisi un engagement de 12 ans atteindront un taux de réduction d’impôt de 21%.

Prenons un exemple :

M. et Mme MARTIN font un investissement locatif de 200 000€, plusieurs choix s’offrent à eux :

si engagement de location de 6 ans : 200 000€ x 12% = 24 000€ sur 6 ans soit 4 000€ par an.
si engagement de location de 9 ans : 200 000 x 18% = 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€ par an.
si engagement de location de 12 ans : 4000€ de réduction pendant 9 ans et 2 000€ par an pour les 3 dernières années.
Sur 12 ans nous avons une réduction d’impôts de 42 000€ et vous pouvez louer à un descendant ou ascendant n’étant pas membre de votre foyer fiscal.

NOS CONSEILS

Pour un bon choix d’investissement, il faudra bien étudier différents facteurs importants :

• La ville où vous allez investir. Votre choix ne doit pas se faire selon vos préférences mais selon le potentiel de développement de celle-ci, la proximité des commodités, afin que votre logement soit loué dès sa livraison.
• Choisir un investissement qui correspond à votre situation : Vous devez investir dans un bien qui vous permet de réduire la plus grande partie ou la totalité, dans le meilleur des cas, de votre impôt et qui correspond à votre capacité d’effort d’épargne.
• Le financement de votre bien : il est préférable de faire un prêt immobilier afin de déduire les intérêts d’emprunts. Ceci est un investissement, il ne doit pas vous démunir de vos placements.
• Confier la gestion locative à un professionnel : cela vous permet de ne pas vous préoccuper de la location de celui-ci, des relations avec les locataires et vous pouvez être couvert pour les loyers impayés.

Comme vous pouvez le constater, des choix primordiaux sont à faire dès le début de votre recherche : Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel qui saura vous indiquer le meilleur investissement correspondant à vos envies et à votre situations financière et fiscale.

PLUS DE DÉTAIL

Afin que le bien immobilier puisse vous faire bénéficier de la Loi Pinel, certaines conditions sont à respecter :

La date de l’investissement :

le bien devra être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

La situation du bien immobilier :

Voici le zonage entré en vigueur depuis le 1er octobre 2014:

• Zone A : 650 communes telles que les communes de l’agglomération parisienne, de la Côte d’Azur, du Genevois français et de l’agglomération lyonnaise
• Zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, et du Val-d’Oise
• Zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse
• Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l’Île-de-France

La durée de l’engagement de location :

Comme nous l’avons vu, plusieurs durées sont possibles et détermineront le taux de la réduction d’impôt : 3 , 6 ou 9 ans.

Le plafonnement des loyers :

Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le bien.

Plafond de ressources des locataires :

Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus pour pouvoir louer votre bien en « Loi Pinel ». Il est déterminé en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.

Plafonnement global des avantages fiscaux :

Il est important de rappeler le plafonnement global. La réduction d’impôt pour les investissements « Pinel » est maintenue sous le plafonnement global de 10 000€.

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*le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.